공시가격 1억 미만 주택, 주택 수에 포함될까? (종부세·양도세·취득세 총정리)

공시가격 1억 미만 주택, 주택 수에 포함될까? (종부세·양도세·취득세 총정리)

안녕하세요. 오늘은 다주택자분들이 가장 많이 궁금해하는 "공시가격 1억 원 미만의 주택, 주택 수에 포함될까?" 에 대해 정리해보려고 합니다.

양도세, 종부세, 취득세 등 세금 계산에서 정말로 제외되는 건지, 또 어떤 조건이 있을지 헷갈리셨다면 이 글이 도움 되실 거예요.

---

✅ 공시가격 1억 원 미만 주택, 세금 계산 시 주택 수에 포함될까?

결론부터 말씀드리면,
세금 종류에 따라 포함 여부가 다릅니다.
일부 세금에서는 주택 수에서 제외되지만, 무조건 비과세는 아닙니다.

세목별로 하나씩 살펴볼게요.

---

🧾 1. 종합부동산세 (종부세)

❌ 일정 조건 충족 시 주택 수 제외

공시가격 1억 미만 주택이라도 아래 조건을 모두 충족해야 종부세 주택 수에서 제외됩니다.

• 전용면적 85㎡ 이하
• 공시가격 1억 원 미만
• 수도권, 광역시, 세종시 외 지역

👉 이 조건을 모두 만족하면 종부세 계산 시 주택 수에서 제외되어 다주택 중과 대상에서 빠집니다.

---

💰 2. 양도소득세 (양도세)

❌ 조건 충족 시 주택 수 제외

1세대 1주택 비과세 판단, 또는 다주택자 중과세율 판단 시, 아래 조건을 만족하면 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

• 수도권 외 지역
• 전용면적 85㎡ 이하
• 공시가격 1억 원 미만
• 2년 이상 보유

👉 이런 조건을 만족하면 양도세 계산 시 다주택자가 아니게 처리되어 중과세율을 피할 수 있습니다.

---

🏠 3. 취득세

❌ 중과세 판단 시 주택 수에서 제외

다주택자가 추가로 주택을 취득할 때는 **3주택 이상이면 중과세율(8%~12%)**이 적용됩니다.

하지만!
공시가격 1억 원 미만의 소형·저가 주택은 주택 수 계산에서 제외되므로,
2주택자라도 중과세를 피할 수 있는 방법이 됩니다.

---

📌 4. 종합소득세 (월세·임대소득 관련)

✅ 임대소득이 있다면 과세 대상

주의할 점!
세금 중 유일하게 공시가격이 낮아도 주택 수에 포함되는 경우가 바로 종합소득세입니다.

• 월세 수입이 발생하면
  → 공시가 무관하게 임대소득 신고 대상

특히 연간 임대수입이 2,000만 원을 넘는다면 종합과세 대상,
2,000만 원 이하라도 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 택 1해야 합니다.

---

📌 정리표

세금 종류1억 미만 소형주택 주택 수 포함 여부조건

종합부동산세	❌ 제외 가능	수도권 외, 85㎡ 이하, 공시가 1억 미만
양도소득세	❌ 제외 가능	수도권 외, 85㎡ 이하, 2년 이상 보유
취득세 (중과세 여부)	❌ 제외 가능	공시가 1억 미만
종합소득세 (임대소득)	✅ 포함됨	임대소득 발생 시 무조건 과세 대상

 

---

✅ 마무리하며

공시가격 1억 미만 주택은 정책적으로 주택 수에서 제외되는 경우가 많아 세금 절세 전략에 유리할 수 있습니다.
특히 지방 소형 주택을 추가 보유하거나, 노후주택을 장기 보유하는 전략은 세금 부담을 줄이는 데 효과적입니다.

하지만, 임대수익이 있다면 과세에서 자유롭지 않다는 점도 꼭 기억하세요!

👉 복잡한 세법일수록 전문가 상담과 함께 내 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.